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GfK GeoMarketing definiert „Core“-Handelsimmobilien neu
„Core“-Handelsimmobilien sind bei Investoren stark begehrt, doch die beabsichtige Investitionssicherheit bieten die derzeitigen Kategorisierungsmerkmale nicht - ebenso wenig genug Immobilienobjekte für anlagewillige Investoren. Manuel Jahn, GfK Einzelhandels-immobilienexperte von
GfK GeoMarketing, schlägt daher eine Neudefinition von „Core“ im Handelsimmobiliensektor vor.
GfK GeoMarketing hat aktuell ein White Paper veröffentlicht, in dem eine Neudefinition von „Core“ im Handelsimmobiliensegment vorgeschlagen und erläutert wird. Der Autor Manuel Jahn, Leiter des Bereichs Real Estate Consulting von GfK GeoMarketing und Mitglied im Rat der Immobilienweisen weist auf die Lücken und Risiken der derzeitigen Klassifizierungspraxis hin und schreibt: „Da es keine verbindliche Definition gibt, der „Core“-Begriff aber zum untilgbaren Dogma von Investoren und Asset-Managern zählt, halten wir ergänzende Hinweise zur besseren und verbindlicheren Anwendung des Begriffs auf Handelsimmobilien nicht nur für zulässig, sondern für unabdingbar.“
Was ist „Core“?
Allgemeiner Konsens ist, dass Core-Objekte im Einzelhandel eine gute Lage und einen stabilen, sprich auskömmlichen und längerfristig sicheren Miet-Cashflow aufweisen. Oftmals wird auch auf die Wertigkeit der Immobilie und das Image des Investmentstandorts hingewiesen. Manuel Jahn kritisiert: „Diese Kriterien sind meist untauglich, um die maßgeblichen Chancen und Risiken zu identifizieren.“
Vordergründig sinnvoll erscheint laut Manuel Jahn noch der Anspruch auf namhafte, bonitätsstarke Mieter mit langfristigen Mietverträgen – vorausgesetzt, dass der Mieter seine Umsatzziele erreicht. Nach Beobachtungen von GfK GeoMarketing werden jedoch in deutschen Shoppingcentern zwischen 60 und 80 Prozent der Mietverträge vor Ablauf der Laufzeit in irgendeiner Weise nachjustiert.
Neudefinition von „Core“ im Handelsimmobiliensegment
Das maßgebliche Erfolgskriterium der Einzelhandelsimmobilie ist laut Manuel Jahn die Attraktivität für den Endkunden: „Kundenattraktivität ist die Basis für den langfristigen ökonomischen Erfolg der Handelsimmobilie. Attraktivität ergibt sich für jede Handelsimmobilie – gleich welchen Typus – aus der Kombination von Angebotskompetenz, Konzeption und Management- bzw. Betreiberqualität.“
Dem GfK-White Paper zufolge träfe folgende Definition den Anspruch an „Core“ im Handelsimmobiliensegment besser: "Innerhalb der Core-Strategie werden Investitionen in bestehende, auf die Einkaufsbedürfnisse des Endkunden ausgerichtete Immobilien getätigt, die einen Miet-Cashflow aufweisen, der in einer angemessenen Relation zum nachhaltig erzielbaren Umsatzpotenzial der Mieter steht. Umsatzpotenzial und davon abhängig die Miethöhe dieses Handelsimmobilientypus resultieren aus der langfristig erzielbaren Abschöpfung des zur Verfügung stehenden Kaufkraftvolumens. Mit Core-Immobilien werden durch ein aktives Asset-Management unterstützte, langfristige Investitionsstrategien umgesetzt, die eine dauerhafte und werterhaltende Vermietung an Einzelhandelsmieter sicherstellen."
Nutzen der Neudefinierung von "Core"
Bei Anwendung der neuen Core-Definition von GfK GeoMarketing steht laut Manuel Jahn den Investment-Managern, -Committees und -Boards eine deutlich größere Auswahl an Produkten zur Verfügung: „Die Investoren können damit in der gegenwärtigen sicherheitsorientierten Atmosphäre dem Einzelhandel bei der Erschließung der noch verbliebenen „weißen Flecken“ abseits des Metropolen-Core-Mainstreams besser folgen.“
So könnten Chancen auch in Städten in der zweiten und dritten Reihe realisiert werden, die durchaus günstigere Chancen-Risiko-Profile als manche Innenstadtimmobilie aufweisen. Jahn: „Auf Grundlage einer fundierten Standort- und Markt-Analyse können für diese bisher nicht gangbaren Produkte in Sekundärlagen Sicherheitsprofile aufgedeckt werden, die dem Core-Anspruch mehr als entsprechen.“
Die vier Erfolgsfaktoren von Einzelhandelsinvestitionen
Die Voraussetzungen für den Erfolg von Handelsimmobilien und damit die zentralen Merkmale der neuen „Core“-Definition in diesem Immobiliensegment stellen sich im Detail wie folgt dar:
- Ausrichtung an Einkaufsbedürfnisse des Endkunden
Da sich die Einkaufsmotive der Verbraucher zunehmend ausdifferenzieren, müssen sich auch die baulich-räumlichen, angebots- und imageseitigen, architektonisch-konzeptionellen sowie lage- und erreichbarkeitsbedingten Qualitäten der Einkaufsstätten den spezifischen Bedürfnissen anpassen. Die neue GfK-Definition stellt damit die Bedürfnisbefriedigung als den wichtigsten Erfolgsfaktor einer Einkaufsstätte in den Mittelpunkt.
- Langfristig erzielbare Abschöpfung des Kaufkraftvolumens
Das Umsatzpotenzial einer Handelsimmobilie resultiert zuvorderst nicht nur aus ihrer Lage in einer Metropole. Unter Berücksichtigung der eigenen Angebotskompetenz, des Wettbewerbs, der Einkaufsbeziehungen und der Erreichbarkeit je nach Angebotstypus werden Einzugsgebiete und damit Marktanteile erschlossen, in denen klar feststellbare, auch nach Sortimenten differenzierte Kaufkraftvolumina verortet sind.
- Nachhaltig erzielbare Relation zwischen Umsatzpotenzial und Miet-Cashflow
Die neue GfK-Definition führt das betriebswirtschaftlich relevante Verhältnis zwischen Umsatzpotenzial des Mieters und seiner Mietzahlung unabhängig vom „guten Namen“ ein. Die sogenannte Umsatz-Mietbelastung bringt hinreichende Bewertungsobjektivität auf Basis von Performancedaten in die Beurteilung von Handelsimmobilien.
- Asset-Management für werterhaltende Vermietung
Unter der Voraussetzung, dass der Standort das erforderliche Umsatzpotenzial und die Immobilie das erforderliche Marktanteilspotenzial mitbringen, kann die Möglichkeit einer kurzfristigen Nachvermietung sogar günstiger für das Profil der Immobilie sein und sich positiv auf den Mietertrag auswirken. Dies erfordert jedoch einen klaren Fokus auf das Asset-Management seitens Betreiber und Investor.
 Zu Manuel Jahn
Manuel Jahn ist Leiter des Bereichs Real Estate Consulting bei GfK GeoMarketing. Er ist seit 2004 bei GfK GeoMarketing tätig und hat durch Standort- und Objektgutachten in ganz Europa eine umfassende Kenntnis der Situation der Immobilienbranche. Zuvor war er im Verbund der Westdeutschen ImmobilienBank mit der Projektentwicklung von Shoppingcentern beschäftigt. Manuel Jahn repräsentiert im Rat der Immobilienweisen das Segment Einzelhandel.
Weitere Informationen
sowie das White Paper „Neudefinition von Core-Handelsimmobilien“ erhalten Sie über Cornelia Lichtner, Public Relations GfK GeoMarketing, unter Tel. +49 (0)7251 9295 270 oder per Mail an c.lichtner@gfk-geomarketing.com.
Autorenfoto
Ein Foto von Manuel Jahn in Druckauflösung finden Sie unter
www.gfk-geomarketing.de/manuel_jahn (ca. 1,5, MB)
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Über GfK GeoMarketing
GfK GeoMarketing ist einer der größten europäischen Anbieter von GeoMarketing-Lösungen und hat Anwender und Kunden aus allen Branchen. Die Kernbereiche des Unternehmens sind:
 Beratung und Gutachten  Marktdaten Digitale Landkarten-
 GeoMarketing-Software RegioGraph
GfK GeoMarketing ist eine 100%ige Tochter der weltweit agierenden GfK-Gruppe. Weltweit ist die GfK, eines der führenden Marktforschungsunternehmen, in mehr als 100 Ländern aktiv und beschäftigt über 11.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
Mehr unter www.gfk-geomarketing.de.
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Geschäftsführer: Wolfram Scholz, Dr. Eberhard Stegner
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