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Hybride Mall – neuer Typus von Einkaufszentrum

Der neueste Trend bei den Einkaufszentren heißt „hybride Mall“. Damit sind Einkaufszentren gemeint, die Fachmarkt-Elemente mit klassischen Shopping-Center-Elementen verbinden. Wie wir als Gutachter und Berater von den Entwicklungs- und Finanzierungspartnern aus erster Hand wissen, ist dieser Centertyp besonders in kleineren Städten auf dem Vormarsch. Neueröffnungen wie die „Super-Mall“ Loop 5 in Weiterstadt dürften dagegen in den kommenden Jahren eher eine Seltenheit werden.

In den großen Metropolregionen ist der Markt für Shopping Center inzwischen nahezu ausgeschöpft – aber in den Mittelzentren noch längst nicht.

Der neue Typus hybride Mall macht sich dabei einige Vorteile zu Nutze: Aus der planungsrechtlichen Perspektive ruft ein kleineres Center oft weniger Widerstände im Genehmigungsprozess hervor, so dass der Projektentwickler meist schneller und damit häufig günstiger realisieren kann. Aus dem stadtplanerischen Blickwinkel gefällt die ansprechendere architektonische Gestaltung im Vergleich zum reinen Fachmarktzentrum. Von dieser Attraktivität können Bürger und Gemeinwesen gleichermaßen profitieren: „Shopping-Center-Feeling“ auch in einer kleineren Stadt, Stopp von Kundenabflüssen in die nächstgrößere Stadt. Unter immobilienwirtschaftlichen Gesichtspunkten lässt sich in einer hybriden Mall dank höherer Raumleistungen ein höheres Mietertragspotenzial als im Fachmarktzentrum erschließen, ohne dass die hohen Managementkosten eines Shopping Centers anfallen.

Wie bei jedem Shopping Center funktionieren aber auch hybride Malls nur mit einem ausgewogenen Branchenmix. Wir empfehlen hier als Konzept-Ratgeber und unabhängige Gutachter ein Grundangebot für die Nahversorgung, was von einem Lebensmittel-Vollsortimenter in Verbindung mit einem Drogeriemarkt gut abgedeckt wird. Preisorientierte Fachmarktangebote wie etwa Textil- und Schuhfachmärkte ergänzen das mittelfristige Bedarfsangebot. Betriebe des Lebensmittelhandwerks, Ladendienstleistungen sowie einige modische Akzente prominenter Markenanbieter runden einen attraktiven Mix ab.

Die Erfolgsaussichten unterliegen jedoch auch hier der goldenen Regel der Standortplanung: Es kommt auf den konkreten Fall an. Auch hybride Malls sollten weder für Einzelhändler, Banken und Investoren, noch für die Städte selbst als Rundum-sorglos-Paket angesehen werden. Neben der Lagequalität ist insbesondere bei der hybriden Mall das auf das jeweilige Einzugsgebiet genau abgestimmte Funktions- und Nutzungskonzept und die Branchenmixqualität erfolgskritisch zu sehen. Sind diese Qualitäten nicht gegeben, wird aus den vermeintlichen Vorteilen der Hybridität das Problem „weder Fisch noch Fleisch“, d.h. die Profilierung fehlt. Zu geringes Kundeninteresse und damit Gefährdung der Umsatz- und Mietertragsziele sind die Folgen.

Fazit
Einkaufszentren gehören weiterhin zu den attraktivsten und lukrativsten Assetklassen bei Einzelhandelsimmobilien und zeigen immer wieder ein hohes Innovationspotenzial. Aber wie so oft im Leben gilt auch hier: „Es kommt auf die Details an!“

Definition

Die Hybride Mall weist sowohl spezifische Merkmale von Shopping Centern, als auch von Fachmarktzentren auf. GfK GeoMarketing hat folgende Eigenschaften als wesentlich und wiederkehrend erkannt:

  • mehr architektonische Qualität als Fachmarktzentren
  • im Vergleich zu Shopping Centern kleiner (Mietfläche aller Läden
    max. 15.000 m²)
  • weniger dichtes Wettbewerbsumfeld (meist in kleinen und mittleren Städten)
  • Branchenmix: periodisches Grundangebot Nahrungsmittel + preisgünstiges Bekleidungsangebot (C&A, H&M, Esprit oder Ernsting‘s Family) + Gastronomieangebot

Autoren

Manuel Jahn - Leiter des Bereichs Immobilien- und Standortberatung, GfK GeoMarketingManuel Jahn und Sebastian Müller
Leiter des Bereichs Immobilien- und
Standortberatung, GfK GeoMarketing
www.gfk-geomarketing.de/consulting
 Sebastian Müller - Leiter des Bereichs Immobilien- und Standortberatung, GfK GeoMarketing

  

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